Rechtsanwalt René Iven

02129 5678678 info@ra-iven.de 24H-SOFORTHILFE

Rechtsanwalt Iven

Infos zu Betriebs- und Nebenkosten

Betriebs- und Nebenkosten

Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass jede zweite Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Nachfolgend einige Infos über Betriebskosten und gängige "Tricks" von Vermietern (inkl. Musterschreiben zum Download ).

Hier klicken für Inhaltsübersicht

infobetriebskosten

Wer muss die Betriebskosten zahlen?

Der Mieter muss die Betriebs- bzw. Mietnebenkosten nur dann zahlen, wenn und soweit die Parteien dies mietvertraglich vereinbart haben. Hier gilt die Faustformel: Was nicht im Mietvertrag steht, muss der Mieter nicht zahlen.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Zur Umwälzung der Betriebskosten auf den Mieter reicht die formularmäßige Vereinbarung aus, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat (BGH, Urt. v. 10.02.2016; Az. VIII ZR 137/15). D.h. die Betriebskosten müssen im Mietvertrag nicht einzeln aufgeführt sein. Ein Hinweis auf die aktuelle Betriebskostenverordnung ist ebenfalls nicht erforderlich.

Sonderfall: Sonstige Betriebskosten

Eine Besonderheit gilt für die Position Sonstige Betriebskosten. Der pauschale Hinweis auf sonstige Betriebskosten dürfte wohl grundsätzlich nicht ausreichen.

Vorauszahlung oder Pauschale?

Eine Nachzahlung kann der Vermieter nur verlangen, wenn die Parteien im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart haben. Anders bei der Betriebskostenpauschale: Hier sind die Betriebskosten mit Zahlung einer monatlichen Pauschale abgegolten. Eine Abrechnung erhält der Mieter nicht. Eine Ausnahme gilt für Heizkosten im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung.

Verteilerschlüssel beachten

Im Regelfall sieht der Mietvertrag einen konkreten Umlagemaßstab vor. Die Abrechnung muss diesem Verteilerschlüssel selbstredend entsprechen. Haben die Parteien keinen Verteilerschlüssel für die Betriebskosten vereinbart, sind die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a BGB). Wird der Verbrauch erfasst, muss der Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen.

Für die Heizkosten gilt im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung ein gesonderter Umlagemaßstab. Hier sind mind. 50% bis max. 70% der Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen. Dies gilt zwingend auch bei hohem Leerstand, solange im Einzelfall keine Kürzung nach Treu und Glauben geboten ist (BGH, Urt. v. 10.12.2014; Az. VIII ZR 9/14)

Die Änderung des Verteilungsschlüssels ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Nicht erforderlich ist eine Zustimmung des Mieters, wenn der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten auf den individuellen Verbrauch umstellt, z.B. durch Installation einer Wasseruhr bei vorheriger Abrechnung nach Quadratmetern. Die Umstellung ist dem Mieter allerdings vor Beginn des Abrechnungszeitraums und in Textform mitzuteilen (§ 556a BGB).

Reparaturen sind keine Betriebskosten

Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten sind grundsätzlich keine umlagefähigen Betriebskosten. So sind die Kosten für den Austausch von Glühbirnen durch den Hausmeister nicht umlagefähig, Garten- und Reinigungsarbeiten demgegenüber schon (AG Münster, Urt. v. 16.10.2012; Az. 7 C 4687/11).

Oft beobachten wir, dass Reparaturkosten in Wartungskosten (z.B. der Heizungsanlage) "versteckt" werden. Im Zweifel sollte sich der Mieter vom Vermieter alle Abrechnungen und Leistungsnachweise vorlegen lassen.

Mischnutzung und Leerstand

Bei gemischt genutzten Gebäuden stellt sich die Frage, ob der Mieter auch mit den Kosten belastet werden darf, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen. Ein Vorwegabzug ist hier nur dann erforderlich, wenn die gewerbliche Nutzung zu einer erheblichen Mehrbelastung des Mieters führt. Hierfür trägt der Mieter die Beweislast (BGH, Urt. v. 13.10.2010; Az. VIII ZR 46/10).

Beliebt ist auch, Nebenkosten für leerstehende Wohnungen auf die übrigen Mieter umzulegen.

Wie muss eine Abrechnung aussehen?

Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell wirksam, wenn die Gesamtkosten der Abrechnungseinheit angegeben sind. Der Mieter kann zudem eine geordnete Zusammenstellung aller Ausgaben unter Aufschlüsselung der einzelnen Kostenpositionen verlangen.

Für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist die Angabe eines umlagefähigen Gesamtbetrags ausreichend (BGH, Urt. v. 20.01.2016; Az. VIII ZR 93/15). Nicht erforderlich ist, dass alle zur Ermittlung der Betriebskosten erforderlichen Zwischen- bzw. Rechenschritte offengelegt werden, z.B. bei kalenderübergreifenden Abrechnungen des Energieversorgers (BGH, Urt. v. 02.04.2014; Az. VIII ZR 201/13).

Außerdem kann die Zusammenfassung anerkannter Positionen der Betriebskostenverordnung wie z.B. "Grundsteuer" und "Straßenreinigung" zu einer Position (z.B. "städtische Abgaben") zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen (AG Aachen, Urt. v. 16.03.2016; Az. 115 C 448/15).

Zweifel an der Abrechnung?

Hat der Mieter Zweifel an einer bestimmten Abrechnungsposition, sollte er sich vom Vermieter die entsprechenden Abrechnungen und Gebührenbescheide vorlegen lassen. Hierzu ist der Mieter grundsätzlich berechtigt. Mit wenigen Klicks können Sie hier ein professionelles Musterschreiben erstellen.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Bis zur Einsichtnahme steht dem Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zu (AG Köln, Urt. v. 03.02.2011; Az. 221 C 362/10). Während der Einsichtnahme darf der Mieter Kopien von den Unterlagen machen (LG Potsdam, Urt. v. 17.08.2011; Az. 4 S 31/11).

Einen Anspruch auf Übersendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen hat der Mieter allerdings nur in Ausnahmefällen.

Welcher Zeitraum muss abgerechnet werden?

Betriebskostenvorauszahlungen sind jährlich abzurechnen (§ 556 BGB). Ausnahmsweise kommt eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums in Betracht, wenn der Mieter hiermit ausdrücklich einverstanden ist (BGH, Urt. v. 27.07.2011; Az. VIII ZR 316/10)

Bis wann muss abgerechnet worden sein?

Betriebskostenabrechnungen sind spätestens binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zuzustellen (§ 556 BGB). Einen Fristenrechner finden Sie hier . Versäumt der Vermieter die Frist, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen.

Dem Mieter steht zudem gegenüber den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Kann der Mieter das Zurückbehaltungsrecht (z.B. wegen Eigentümerwechsels) nicht ausüben, kann er die Rückzahlung der monatlichen Vorauszahlungen verlangen (LG Berlin, Urt. v. 02.10.2015; Az. 65 S 184/15). Dies gilt aber wirklich nur für den Fall, dass der Mieter zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH, Urt. v. 29.09.2012; Az. VIII ZR 315/11).

Oft wird eine Betriebskostenabrechnung erst am letzten Tag der Frist, z.B. am 31.12. in den Briefkasten des Mieters eingeworfen. Die Fristeinhaltung ist in diesem Fall nicht unproblematisch .

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den Vermieter auf die Einhaltung der Frist hinzuweisen (LG Berlin, Urt. v. 27.10.2015; 63 S 73/15).

Voraussetzung für die Fristeinhaltung ist eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung. Bereits aus diesem Grund ist es wichtig, jede Betriebskostenabrechnung auf formelle Fehler hin zu überprüfen. Inhaltliche Fehler können auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden (BGH, Urt. v. 17.11.2014; Az. VIII ZR 115/04).

Welche Frist muss der Mieter beachten?

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter grundsätzlich binnen 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen (§ 556 BGB). Einen Fristenrechner finden Sie hier .

Verspätete Einwendungen müssen nicht mehr berücksichtigt werden, es sei denn, die Verspätung war unverschuldet.

Die Einwendungsfrist des Mieters beginnt mit der Korrektur einer Abrechnung erneut (AG Berlin-Mitte, Urt. v. 09.06.2015; Az. 5 C 443/14).

Urteile zum Thema "Betriebs- und Nebenkosten" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank . Sie sind Mieter und haben eine Nachzahlung erhalten, die Ihnen zu hoch erscheint? Wie Sie darauf reagieren sollten.

Seit 2007 ist Rechtsanwalt Iven mit seinem Team als Einzelanwalt in den Rechtsgebieten des Internetrechts , Mietrechts , Arbeitsrechts und Verkehrsrechts tätig.

Sie benötigen anwaltliche Beratung? Kontaktieren Sie uns: 02129 5678678 oder info@ra-iven.de. Oder nutzen Sie unseren Online-Service:


Rechtsanwalt Iven    von Rechtsanwalt René Iven
u.a. spezialisiert auf Betriebskosten & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 14.03.2017

Kommentare

Noch kein Kommentar veröffentlicht.

Kommentieren Sie diesen Beitrag





  • 02

    Mai
    Infos zur Kündigung von Wohnraum
  • Häufigster Streitfall zwischen Mieter und Vermieter ist die Kündigung von Wohnraum. Nachfolgend einige allgemeine Infos zur mietrechtlichen [...] mehr