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Wann kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?

Kündigung wegen Eigenbedarf

Der praktisch häufigste Fall der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Nachfolgend einige Infos zur Eigenbedarfskündigung (inkl. Musterbrief für Vermieter zum Download )..

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Die Eigenbedarfskündigung

Häufiger Streitfall zwischen Mieter und Vermieter ist die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Eigenbedarfskündigung wiederum ist der praktisch häufigste Fall der ordentlichen Kündigung.

Was bedeutet Eigenbedarf?

Nach der gesetzlichen Regelung muss der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder sonstigen Mitglieder seines Haushalts benötigen (§ 573 BGB). In erster Linie fallen hierunter Kinder, Eltern, Geschwister oder Enkel. Will der Vermieter weiter entfernte Familienangehörige und Haushaltsmitglieder "einquartieren", muss eine besondere persönliche Verbundenheit bestehen.

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn das Mietobjekt von einem Gesellschafter oder dessen Angehörigen benötigt wird (BGH, Urt. v. 14.12.2016; Az. VIII ZR 232/15).

Nachvollziehbarer Grund

Außerdem muss der Vermieter einen Grund für den Eigenbedarf darlegen können. Hier reicht im Regelfall jeder vernünftige und nachvollziehbare Grund aus - sogar die bloße Nutzung als Zweitwohnung für gelegentliche Besuche der Tochter (BVerfG, Beschl. v. 22.08.2013; Az. 1 BvR 2851/13).

Allerdings muss der Eigennutzungswunsch auch ernsthaft verfolgt werden. Zweifel an der Ernsthaftigkeit machen die Kündigung unwirksam. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist demnach nur bei einem ernsthaften, hinreichend bestimmten und konkreten Nutzungswunsch zulässig (BGH, Urt. v. 23.09.2015; Az. VIII ZR 297/14).

Für eine Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken gilt ein strengerer Maßstab. Will ein Vermieter seine Mietwohnung ausschließlich wegen eines beruflichen oder geschäftlichen Bedarfs nutzen, ist eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam, wenn er darüber hinausgehende und erhebliche Gründe darlegen kann (BGH, Urt. v. 29.03.2017; Az. VIII ZR 45/16).

Bei Mischmietverhältnissen genügt es, wenn der Eigenbedarf sich nur auf die Wohnräume bezieht (BGH, Urt. v. 01.07.2015, Az. VIII ZR 14/15).

Einschränkung des Eigenbedarfs

Zu beachten ist noch, dass die Geltendmachung von Eigenbedarf mietvertraglich eingeschränkt werden kann. Wird das ordentliche Kündigungsrecht z.B. im Mietvertrag auf "wichtige berechtigte Interessen" beschränkt, kann Eigenbedarf nur im Ausnahmefall geltend gemacht werden (LG Berlin, Urt. v. 28.07.2015; Az. 63 S 86/14).

Zum Einwand des Rechtsmissbrauchs

Weiterhin darf der Eigenbedarf nicht rechtsmissbräuchlich sein. Beliebtes Beispiel: Die Fläche der Wohnung übersteigt den tatsächlichen Bedarf.

Mieter sollten mit dem Einwand des überhöhten Wohnbedarfs allerdings vorsichtig sein. Auch hier gilt: Eine nachvollziehbare Argumentation reicht aus. Das LG Berlin hat z.B. entschieden, dass auch eine 200qm-Wohnung für eine dreiköpfige Familie zulässig sein kann - wenn ein Raum als Arbeitszimmer genutzt werden soll (LG Berlin, Urt. v. 07.05.2014; Az. 18 S 34/13).

Existiert eine Alternativwohnung, muss der Vermieter diese Wohnung auch dann anbieten, wenn sie nur befristet angemietet werden kann (AG Köln, Urt. v. 16.12.2015; Az. 221 C 282/15), es sei denn, der Mieter ist überhaupt nicht gewillt, die Alternativwohnung anzumieten (LG Berlin, Urt. v. 01.12.2016; Az. 67 S 323/16). Verletzt der Vermieter seine Anbietpflicht, führt dies nach neuerer BGH-Rechtsprechung jedoch nicht (mehr) zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern berechtigt den Mieter allenfalls zum Schadensersatz (BGH, Urt. v. 14.12.2016; Az. VIII ZR 232/15).

Rechtsmissbrauch wird gerne angenommen, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsschluss erkennbar war. Hier gilt allerdings eine Einschränkung: Rechtsmissbrauch liegt nur dann vor, wenn der Vermieter den Eigenbedarf zu diesem Zeitpunkt bereits ernsthaft in Betracht gezogen hat (BGH, Urt. v. 04.02.2015; Az. VIII ZR 154/14). Der Vermieter ist somit nicht verpflichtet, bei Abschluss eines Mietvertrages den Eigenbedarf der Wohnung auf Jahre im Voraus abzuwägen.

Zuletzt darf der Eigenbedarf nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen sein. Bei Wohnungsumwandlungen gilt im Übrigen ein besonderer Kündigungsschutz (§ 577a BGB).

Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung

Bei einer nur vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung ist der Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Für einen nachträglichen Wegfall des Bedarfs trägt der Vermieter eine "sekundäre" Darlegungslast. Mit anderen Worten: Der vermieter muss substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der Bedarf nachträglich entfallen ist, andernfalls wird ein vorgetäuschter Eigenbedarf vermutet (BGH, Urt. v. 29.03.2017; Az. VIII ZR 44/16).

Form und Begründung

Der Vermieter muss die Eigenbedarfskündigung schriftlich erklären (§ 568 BGB). Außerdem sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für den Eigenbedarf anzugeben (§ 573 BGB).

Hierbei ist es nicht erforderlich, dass die Person, die in die Wohnung einziehen soll, namentlich benannt wird (BGH, Urt. v. 30.04.2014; Az. VIII ZR 107/13). Demgegenüber sind zu pauschale Angaben zum Eigenbedarf ebenfalls nicht ausreichend (LG Berlin, Urt. v. 15.11.2016; Az. 67 S 247/16).

Da die Kündigung von der "sauberen" Darlegung des Eigenbedarfs abhängt, empfehlen wir dringend, sich bei der Formulierung anwaltlich beraten zu lassen.

Umstände, die dem Mieter bereits in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt oder aus sonstigen Gründen bekannt geworden sind, sind in dem Kündigungsschreiben nicht mehr ausdrücklich aufzuführen (BGH, Urt. v. 06.07.2011; Az. VIII ZR 317/10).

Mit wenigen Klicks können Vermieter hier ein professionelles Musterschreiben erstellen und downloaden. Kostenlos und unverbindlich.

Widerspruchsrecht des Mieters

Im Härtefall hat der Mieter ein Widerspruchsrecht. Dieses Recht muss der Mieter spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist ausüben (§ 574 BGB). Hierauf ist in der Kündigung ebenfalls hinzuweisen.

Die Eigenbedarfskündigung einer 89 Jahre alten, zu 80% schwerbehinderten und auf tägliche häusliche Pflege angewiesenen Mieterin, die seit über 20 Jahren in der Mietwohnung lebt, stellt z.B. einen besonderen Härtefall dar (LG Essen, Urt. v. 23.03.1999; Az. 15 S 448/98).

Die Kündigungsfristen

Für die Kündigungsfrist ist die Mietdauer maßgeblich. Bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren ist eine Kündigung, die spätestens zum 3. Werktag eines Monats zugeht, zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist auf 6 Monate, bei einer Mietdauer von über 8 Jahren auf 9 Monate (§ 573c BGB).

Entscheidend für die Fristberechnung ist der Zugang der Kündigung, wobei der Vermieter den rechtzeitigen Zugang beweisen muss. Weitere Infos zur Zustellung einer Kündigung finden Sie hier.

Urteile zum Thema "Kündigung wegen Eigenbedarf" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank .

Seit 2007 ist Rechtsanwalt Iven mit seinem Team als Einzelanwalt in den Rechtsgebieten des Internetrechts , Mietrechts , Arbeitsrechts und Verkehrsrechts tätig.

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u.a. spezialisiert auf Mietkuendigung & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 15.05.2017

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