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Wann ist eine Mieterhöhung zur Anhebung an die örtliche Vergleichsmiete zulässig?

Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind nur in gesetzlich engen Grenzen zulässig. Nachfolgend ein Überblick über die Voraussetzungen einer zulässigen Mieterhöhung zur Anhebung an die örtliche Vergleichsmiete.

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Voraussetzung einer Mieterhöhung

Unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Vermieter von den Mietern die Zustimmung zur Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB).

Textform und Begründung

Zunächst muss die Mieterhöhung in Textform mitgeteilt und begründet werden (§ 558a BGB). Zur Begründung kann sich der Vermieter insbesondere auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus Mietdatenbank, ein begründetes Sachverständigengutachten oder Entgelte für mind. 3 vergleichbare Wohnungen berufen.

Bei der Begründung ist zu beachten, dass die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels mit aufzuführen sind, sollte ein solcher existieren. Ein Beispiel für einen qualifizierten Mietspiegel finden Sie hier.

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, richtet sich die Mieterhöhung ausschließlich nach der tatsächlichen Wohnfläche (BGH, Urt. v. 18.11.2015; Az. VIII ZR 266/14).

Keine Staffel- oder Indexmiete

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- bzw. Indexmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit "Festmiete" vereinbart wurde.

Bei Staffelmietverträgen wird die Miethöhe bei Vertragsabschluss in pauschalen Schritten festgelegt (§ 557a BGB). Bei Indexmietverträgen ist die Miethöhe an eine bestimmte Bezugsgröße gekoppelt (§ 557b BGB), z.B. an den Preisindex für Lebenshaltungskosten.

Sperrfrist und Kappungsgrenze

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann zudem frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 BGB).

Weiterhin darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen, sog. Kappungsgrenze (§ 558 BGB). Miete bedeutet in diesem Zusammenhang die gezahlte Miete abzgl. Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale (AG Waiblingen, Urt. v. 12.08.2011; 8 C 969/11). Die Landesregierungen sind ermächtigt, die Kappungsgrenze auf 15% festzusetzen.

Berechnen Sie den maximal zulässigen Betrag. Geben Sie einfach Ihre Grundmiete an.
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Ab wann ist die erhöhte Miete zu zahlen?

Dies ist klar gesetzlich geregelt. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Vermieterschreibens (§ 558b BGB). Allerdings steht dem Mieter in diesem Fall ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB).

Mieter muss zustimmen

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Nach Ansicht des AG München stellt die vorbehaltlose Zahlung auf ein Mieterhöhungsverlangen eine konkludente Zustimmung zu einer Mieterhöhung dar (AG München, Urt. v. 14.08.2013; Az. 452 C 11426/13).

Eine Zustimmung per E-Mail kann nach zutreffender Ansicht im Übrigen nicht nach den Vorschriften des Fernabsatzes widerrufen werden (AG Gelsenkirchen, Urt. v. 27.04.2016; Az. 202 C 3/16).

Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Vermieterschreibens steht dem Mieter eine Überlegungsfrist zu (§ 558b BGB). Nach Ablauf der Überlegungsfrist kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, wobei die Klage innerhalb von 3 weiteren Monaten erhoben werden muss.

Urteile zum Thema "Mieterhöhung" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank .

Seit 2007 ist Rechtsanwalt Iven mit seinem Team als Einzelanwalt in den Rechtsgebieten des Internetrechts , Mietrechts , Arbeitsrechts und Verkehrsrechts tätig.

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u.a. spezialisiert auf Mietrecht & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 12.05.2017

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