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Wann liegt ein Mietmangel vor?

Mietmängel und Mietminderung

Mietmängel sind der praktisch häufigste Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Der nachfolgende Beitrag versucht die Frage zu klären, wann ein Mietmangel vorliegt.

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Gesetzliche Definition

Nach der gesetzlichen Definition des (§ 536 BGB) liegt ein Mietmangel vor, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder zumindest (erheblich) mindert. Bezogen auf Mietwohnungen bedeutet dies, dass der tatsächliche Ist-Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweichen muss.

Beschaffenheitsvereinbarung hat Vorrang

Der vertraglich geschuldete Soll-Zustand bestimmt sich vorrangig nach dem, was Mieter und Vermieter konkret vereinbart haben. Dies muss nicht notwendigerweise schriftlich (z.B. im Mietvertrag) erfolgt sein, sondern kann auch durch schlüssiges Verhalten der Parteien geschehen.

Auch Umweltbedingungen (z.B. Verkehrslärm, Lärm von benachbarten Bolzplätzen) können Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein (BGH, Urt. v. 29.04.2015; Az. VIII ZR 197/14).

Nach der BGH-Rechtsprechung ist zu beachten, dass es nicht ausreicht, dass der Mieter einen bestimmten Umstand lediglich wahrnimmt und sich deswegen entscheidet, die Wohnung anzumieten. Es müssen auch konkrete Anhaltspunkte vorliegen, aus denen ersichtlich ist, dass der Vermieter (a.) diesen Umstand als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache erkannt und (b.) die Haftung im Falle nachteiliger Abweichungen übernimmt.

Wenn eine Vereinbarung fehlt

Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, wird der vertraglich geschuldete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urt. v. 29.04.2015; Az. VIII ZR 197/14).

Nachträgliche Lärmbelästigungen durch Dritte muss ein Mieter z.B. dann dulden, wenn auch der Vermieter diese Belästigungen als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Nach diesen Grundsätzen ist eine Mietminderung bei vorübergehend erhöhtem Verkehrslärm im Regelfall abzulehnen (BGH, Urt. v. 19.12.2012; VIII ZR 152/12). Gleiches gilt für Lärm vom benachbarten Bolzplatz (BGH, Urt. v. 29.04.2015; Az. VIII ZR 197/14).

Zu Mietmängeln existiert eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen , die als Auslegungshilfe zugrunde gelegt werden können.

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u.a. spezialisiert auf Mietmaengel & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 07.03.2016

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