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Zum Schimmel in der Mietwohnung

Mietmängel und Mietminderung

Der praktisch häufigste Mietmangel: Stockflecken und Schimmel. Und erheblicher Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern. Denn Schimmel ist nicht nur eine optische Beeinträchtigung. Schimmel kann auch ein Gesundheitsrisiko darstellen.

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Wer ist für den Schimmel verantwortlich?

Meist streiten die Parteien darüber, wer für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Vermieter werfen den Mietern gerne vor, nicht ausreichend gelüftet und geheizt zu haben. Mieter sehen die Ursache demgegenüber meist in bauseitigen Mängeln.

Der BGH hat hier eine klare Darlegungs- und Beweisverteilung entwickelt: Bei sichtbarem Schimmelbefall muss der Vermieter nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht wurde. Erst wenn dieser Beweis gelingt, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass sein Lüftungs- und Heizverhalten nicht für die Schimmelbildung ursächlich war (BGH, Urt. v. 01.03.2000; Az. XII ZR 272/97).

Behauptungen "ins Blaue hinein "

Vorsicht vor Behauptungen "ins Blaue hinein". Nach Ansicht des BGH ist eine fristlose Kündigung des Vermieters wirksam, wenn nach der Minderung gutachterlich festgestellt wird, dass doch das falsche Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters ursächlich war und der Mieter dies hätte erkennen können (BGH, Urt. v. 11.07.2012; Az. VIII ZR 138/11). Andererseits hat das AG Hamburg entschieden, dass ein Mieter bei einer schuldlos falschen Mängelanzeige nicht zur Erstattung der Gutachterkosten verpflichtet ist (AG Hamburg, Urt. v. 19.11.2014; Az. 49 C 142/14). Dennoch: Bis zur Feststellung der Schimmelursache dürfte die Zahlung der Miete unter Vorbehalt die sicherere Variante sein.

Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters

Nach Ansicht des LG Konstanz ist dem Mieter mehr als dreimal tägliches Lüften allerdings nicht zuzumuten (LG Konstanz, Urt. v. 20.12.2012; Az. 61 S 21/12). Weiter geht das LG Frankfurt a.M., das bis zu viermaliges Stoßlüften auch für berufstätige Mieter für zumutbar hält (LG Frankfurt a.M., Urt. v. 16.01.2015; Az. 2-17 S 51/14).

Mietminderung

Ist der Mieter für die Schimmelbildung nicht verantwortlich, kann er u.a. die Miete mindern. Voraussetzung ist, dass er dem Vermieter den Mangel angezeigt und Möglichkeit zur Abhilfe geschaffen hat.

Bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung ohne Gesundheitsgefährdung liegen die anerkannten (Miet-)Minderungsquoten zwischen 5 und 20%. Nach Auffassung des AG Osnabrück ist bei Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbildung in Wohn- und Schlafzimmer bzw. Küche z.B. eine Minderungsquote von 20% angemessen (AG Osnabrück, Urt. v. 10.10.2013; Az. 48 C 31/12). Bei einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung kann auch eine höhere Quote gerechtfertigt sein.

Fristlose Kündigung des Mieters

Eine fristlose Kündigung des Mieters ohne Abhilfefrist oder Abmahnung ist nur dann wirksam, wenn der Mieter nachweisen kann, dass der Schimmelbefall im höchsten Maße gesundheitsschädlich ist (BGH, Urt. v. 18.04.2007; Az. VIII ZR 182/06)).

Nach Auffassung des OLG Düsseldorf reicht der bloße sichtbare Schimmelbefall nicht als Beleg für eine erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung aus. Vielmehr sei ein medizinisches Sachverständigengutachten erforderlich (OLG Düsseldorf, Urt. v. 06.06.2013; Az. I-10 U 26/13).

Allgemeine Infos zum Thema "Mietmängel und Mietminderung" erhalten Sie hier. Urteile zum Thema "Mietmängel und Mietminderung" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank . Sie haben Schimmel oder Feuchtigkeit in der Küche? Informieren Sie sich hier, was Sie tun können.

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u.a. spezialisiert auf Mietmaengel & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 14.09.2016

Kommentare

Kommentar von Hans-Jürgen Stieler vom 09.04.2015:
herzlichen Dank, für die Qualität der Information.In der Kürze liegt die Würze .

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