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Infos zu Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen

Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist oft Streitgegenstand zwischen Mietparteien. Nachfolgend einige Infos zu Schönheitsreparaturen.

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infoschoenheitsreparaturen

Was sind Schönheitsreparaturen?

Was zu sog. Schönheitsreparaturen zählt, ist gesetzlich genau definiert. Schönheitsreparaturen umfassen danach nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Berechnungsverordnung).

Keine Schönheitsreparaturen

Dieser Katalog kann nicht erweitert werden. Eine Klausel, die den Mieter z.B. zum Anstrich der Einbaumöbel als Schönheitsreparatur verpflichtet, ist demnach unwirksam (LG Berlin, Hinweisbeschl. v. 17.11.2015; Az. 67 S 359/15). Keine Schönheitsreparaturen sind im Übrigen das Abschleifen von Parkett und das Streichen der Außentüren.

Wer muss die Schönheitsreparaturen vornehmen?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich vom Vermieter vorzunehmen. Allerdings kann der Vermieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter umwälzen. Der Mieter muss Schönheitsreparaturen also nur dann vornehmen, wenn und soweit dies mietvertraglich vereinbart worden ist.

Unwirksame Vertragsklauseln

Viele Mietvertragsklauseln, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsehen, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

So sind z.B. Klauseln unwirksam, die den Mieter nach einem starren Fristenplan verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ohne den Zustand und damit den tatsächlichen Renovierungsbedarf der Mietsache zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 23.06.2004; Az. VIII ZR 361/03).

Unwirksam ist auch eine Klausel, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter ohne angemessenen Ausgleich überträgt, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH, Urt. v. 18.03.2015; Az. VIII ZR 185/14).

Im Umkehrschluss kann eine solche Klausel wirksam sein, wenn der Mieter eine Ausgleichszahlung erhält (LG Berlin, Urt. v. 02.10.2015; Az. 63 S 335/14). Klauseln, die neben Schönheitsreparaturen eine Verpflichtung zur Endrenovierung vorsehen, sind ebenfalls unwirksam (LG Frankenthal, Urt. v. 19.11.2014; Az. 2 S 173/14).

Auch sog. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (BGH, Urt. v. 18.03.2015; Az. VIII ZR 242/13). Danach müssen Mieter einen Teilbetrag der fiktiven Renovierungskosten tragen, wenn sie vor der fälligen Renovierung aus einer Wohnung ausziehen.

Ob eine Schönheitsreparaturklausel den Mieter im Einzelfall benachteiligt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Hierbei ist grundsätzlich die Sicht eines durchschnittlichen, nicht juristisch vorgebildeten Mieters entscheidend. Unklarheiten gehen zu Lasten des Vermieters (§ 305c BGB).

Schadensersatz bei Mietschäden

Auch im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel kann ein Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein. Es liegt auf der Hand, dass Mieter für schuldhaft verursachte Beschädigungen der Mietsache (weiterhin) schadensersatzpflichtig sind.

Die Abgrenzung zwischen Beschädigungen und Schönheitsreparaturen ist mitunter schwierig. Nicht nur unerhebliche Substanzschäden sind in der Regel ersatzpflichtig (z.B. Brandlöcher im Teppichboden, Tierverunreinigungen, beschädigte Türen und Fenster etc.). Exemplarisch für das Problem ist das Rauchen in der Mietwohnung .

Urteile zum Thema "Schönheitsreparaturen" finden Sie in unserer Urteilsdatenbank .

Seit 2007 ist Rechtsanwalt Iven mit seinem Team als Einzelanwalt in den Rechtsgebieten des Internetrechts , Mietrechts , Arbeitsrechts und Verkehrsrechts tätig.

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u.a. spezialisiert auf Mietvertrag & Vertragsrecht, letzte Aktualisierung: 29.03.2017

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